Acquérir un bien successoral sans être héritier : les voies de droit en cas de déshérence

Une maison fermée depuis des années, un jardin envahi, une boîte aux lettres pleine ou une toiture dégradée évoquent un bien abandonné. Voisin, entrepreneur en quête d’un terrain, association souhaitant y accueillir du public ou locataire de longue date peuvent alors se demander : qui en est propriétaire et comment l’acquérir ?

L’apparence ne suffit pas à répondre. Elle peut recouvrir des situations juridiques distinctes, qui déterminent la procédure à suivre.

Le langage courant confond souvent « bien vacant », « bien abandonné », « bien sans maître », « succession vacante » et « succession en déshérence ». Ces expressions désignent pourtant des régimes différents, avec leurs propres acteurs et effets juridiques.

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La distinction entre succession vacante ou en déshérence tient au rôle de l’État. La succession est vacante lorsque personne ne la réclame, pas même l’État comme successeur irrégulier : cette situation est provisoire. La déshérence intervient lorsque, faute de successeurs, l’État exerce son droit sur la succession et demande l’envoi en possession. L’attribution devient alors définitive, sous réserve de la revendication d’un successible qualifié.

Plusieurs textes encadrent ces situations. Les articles 809 et suivants du Code civil (1) organisent la vacance et la curatelle, confiée en pratique à l’État. Les articles 724 et 770 régissent son envoi en possession en l’absence d’héritier, de légataire universel ou de donataire universel. Le Code général de la propriété des personnes publiques distingue, aux articles L. 1122-1 et L. 1123-1 à L. 1123-4, les biens attribués à l’État par déshérence des « biens sans maître », qui reviennent à la commune selon l’article 713 du Code civil. Les Notaires de France (2) et les guides destinés aux collectivités, notamment celui de Sites & Cités (3), expliquent cette distinction.

La qualification du bien détermine l’interlocuteur de l’acquéreur. En cas de succession vacante, un curateur désigné par le juge administre le patrimoine du défunt. Il s’agit le plus souvent de la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), rattachée à la Direction générale des finances publiques, comme l’explique la page administrative consacrée à cette mission.

En cas de déshérence, l’État devient propriétaire et le Domaine cède les biens par les canaux officiels des ventes domaniales et des cessions immobilières de l’État. Pour un bien sans maître, la commune est propriétaire de plein droit ou le devient après incorporation.

Un « non-héritier » qui n’est ni légataire ni donataire n’a aucun droit à recueillir la succession. Il ne peut donc pas « récupérer » le bien : il doit l’acheter auprès de celui qui en a légalement la maîtrise, ou en acquérir la propriété par prescription acquisitive. La qualité d’héritier est ainsi déterminante. Il faut vérifier la détermination des héritiers et s’assurer que personne ne peut prouver sa qualité d’héritier : l’apparition, même tardive, d’un successible remettrait en cause les droits du tiers ayant contracté avec l’État ou le curateur.

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 relative à la simplification de la sortie de l’indivision et de la gestion des successions vacantes, publiée au Journal officiel du 8 avril 2026, vise à remettre sur le marché les biens immobilisés par un blocage successoral.

Selon les Notaires de France, elle permet de publier les mesures relatives aux successions vacantes sur le site du service des domaines, en complément de l’annonce légale. Elle précise aussi que le curateur peut se faire représenter pour signer les ventes mobilières et immobilières, et autorise, sous conditions, la levée du secret fiscal au profit des communes pour identifier les propriétaires de biens présumés sans maître. Lefebvre Dalloz (4) et le Defrénois (5) soulignent toutefois la portée limitée de cette réforme, qui ne refond pas le régime.

L’acquéreur doit anticiper le risque de réapparition d’un héritier. Selon l’article 780 du Code civil, l’option successorale se prescrit par dix ans à compter de l’ouverture de la succession ; l’héritier qui n’a pas opté dans ce délai est réputé renonçant. Murielle CAHEN rappelle que le délai reste de trente ans pour les successions ouvertes avant le 1er janvier 2007.

La renonciation à l’héritage ou l’inaction des héritiers ne sécurise donc pas définitivement la situation. Un héritier oublié, négligent ou mal informé peut encore revendiquer la succession avant l’expiration du délai. Les praticiens recommandent une vigilance particulière pour les successions difficiles, dont la sécurisation nécessite l’accompagnement d’un avocat en droit des successions.

La jurisprudence recherche un équilibre entre l’appropriation publique des biens abandonnés et la protection du droit de propriété, dans lequel s’inscrit l’action du tiers acquéreur. Par un arrêt du 26 janvier 2023 (n° 21/04318), la cour d’appel d’Amiens a retenu que la « présentation » d’un successible, au sens de l’article L. 1123-1 du CGPPP, suppose l’acceptation de la succession. Dans le prolongement d’une décision commentée à la Gazette du Palais (6), le délai de trente ans a été considéré comme suffisamment long pour que l’acquisition communale ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits des héritiers.

Comment un tiers peut-il acquérir, en sécurité, un bien dépendant d’une succession vacante ou en déshérence ? La démarche impose d’abord de qualifier le bien et de vérifier les droits des héritiers éventuels (I). Elle permet ensuite de choisir parmi les voies d’acquisition ouvertes au non-héritier et de prendre les précautions nécessaires (II).

 

I. Qualifier la situation du bien avant toute acquisition par un tiers

A. Distinguer succession vacante, déshérence et bien sans maître

Il faut d’abord identifier précisément le régime applicable à l’immeuble. Une erreur peut conduire à contacter le mauvais interlocuteur, à invoquer un texte inadapté et à engager des frais inutiles. Le tableau suivant présente les trois situations, détaillées ensuite.

Situation	Gestionnaire ou propriétaire	Acquisition par un tiers
Succession vacante	Curateur nommé par le juge, généralement la DNID (État)	Offre au curateur lors de la liquidation successorale
Succession en déshérence	État après envoi en possession (art. 724 et 770 du Code civil)	Achat au Domaine par vente domaniale ou cession immobilière de l’État
Bien sans maître	Commune (art. 713 du Code civil), puis EPCI ou État en cas de renonciation	Demande en mairie et achat après incorporation communale, ou usucapion

Une succession vacante n’est réclamée par personne, en raison de l’absence d’héritier connu, de la renonciation de tous les successibles ou de leur inaction prolongée. Les délais légaux de réflexion doivent être écoulés : la vacance ne peut être déclarée avant les trois mois et quarante jours prévus à l’article 795 du Code civil. Aucun ayant droit — héritier ab intestat, légataire universel ou État — ne doit avoir manifesté sa volonté de recueillir la succession. Le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture désigne alors un curateur, généralement choisi parmi les services de l’État, selon l’administration fiscale.

La succession en déshérence constitue le stade suivant : faute de revendication, l’État exerce son droit sur la succession. L’acquisition n’est pas automatique. Il doit demander l’envoi en possession au terme d’une procédure assortie d’exigences strictes de publicité.

La foire aux questions de l’administration distingue ainsi l’administration provisoire de la succession vacante de l’appropriation par l’État en cas de déshérence. Selon l’article 724, alinéa 3, du Code civil, l’État ne recueille la succession qu’en l’absence d’héritier, de légataire universel et de donataire universel. L’existence d’un légataire universel exclut donc la déshérence.

Le bien sans maître relève du droit des biens publics. L’article L. 1123-1 du CGPPP distingue les biens d’une succession ouverte depuis plus de trente ans sans qu’aucun successible se soit présenté, et les immeubles dont le propriétaire est inconnu, avec des taxes foncières impayées depuis plus de trois ans ou acquittées par un tiers.

Dans le premier cas, l’article 713 du Code civil attribue le bien de plein droit à la commune. Dans le second, une enquête, une délibération et un arrêté sont nécessaires, comme l’indiquent les guides communaux (7) et la Maison des communes de la Vendée (8). Ce régime exclut les biens visés à l’article L. 1122-1 : ceux d’une personne décédée sans héritier ou dont la succession est abandonnée restent attribués à l’État au titre de la déshérence.

La doctrine administrative précise cette frontière. Dans un compte rendu de la Banque des Territoires (9), un juriste de Territoires Conseils rappelle que l’acquisition des biens sans maître ne peut être engagée lorsque le propriétaire est décédé sans héritier : les successions en déshérence, sans héritier ou abandonnées, relèvent de l’État. Le tiers qui sollicite la commune pour un tel bien doit donc s’attendre à être orienté vers le service du Domaine.

B. Identifier le statut du bien et vérifier les droits des héritiers éventuels

Le candidat acquéreur doit ensuite déterminer le régime applicable au bien. Plusieurs outils lui permettent de mener cette enquête préalable.

Il peut d’abord consulter le fichier immobilier du service de la publicité foncière pour identifier le dernier propriétaire connu, puis rechercher la date et le lieu de son décès auprès de la mairie ou dans les données de l’état civil.

Il peut ensuite utiliser le service de recherche en ligne, accessible dans la rubrique des successions vacantes du site des Finances publiques.

Enfin, le service du Domaine du département peut confirmer l’ouverture d’une curatelle ou l’envoi en possession de l’État. Ses coordonnées figurent dans l’annuaire de la DGFiP.

La recherche d’héritiers potentiels est tout aussi importante. Il faut vérifier qu’aucun successible n’a accepté la succession, expressément ou tacitement : une acceptation, même sous bénéfice d’inventaire, exclut la vacance.

Une succession acceptée ne peut être déclarée vacante. Les héritiers ab intestat saisis — héritiers par le sang appelés en première ligne et conjoint — font également obstacle à la vacance tant qu’ils n’ont pas renoncé. La détermination des héritiers est donc indispensable. Le tiers ne peut la mener lui-même, mais doit vérifier auprès du notaire ou du curateur qu’elle a été correctement réalisée. Pour les biens sans maître, les jurisprudences administrative et judiciaire retiennent une logique comparable : selon la Maison des communes, un héritier ne s’est « présenté » que s’il a clairement manifesté, dans les trente ans, sa volonté d’accepter la succession.

Les délais sont également essentiels. L’option successorale se prescrit en principe par dix ans à compter de l’ouverture de la succession, mais son point de départ dépend de la catégorie d’héritier et de sa situation. Il faut bien prendre  en considération les difficultés liées à une acceptation annulée ou à l’ignorance de la vocation successorale.

Le tiers doit apprécier le risque résiduel selon l’ancienneté du décès. Une succession ouverte depuis plus de dix ans sans intervention d’un héritier est plus sûre qu’une succession récente, encore administrée provisoirement par l’État. Cette sécurité reste relative : un héritier peut revendiquer la succession s’il prouve l’avoir acceptée dans le délai. Dans certaines circonstances, il peut aussi révoquer sa renonciation avant l’ordonnance d’envoi en possession de l’État.

La loi du 7 avril 2026 facilite l’identification des propriétaires. Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale peuvent demander la levée du secret fiscal pour les biens sans maître. Selon les Notaires de France, cette mesure aide à retrouver propriétaires et héritiers, et à distinguer un bien sans maître d’un bien relevant d’une succession vacante. Les tiers privés en bénéficient indirectement : elle réduit les situations sans interlocuteur identifié et favorise la remise en circulation des biens.

 

II. Choisir une voie d’acquisition et sécuriser l’opération

A. Acheter au curateur ou à l’État : les étapes de la procédure

Pour un bien relevant d’une succession vacante ou acquis par l’État au titre de la déshérence, l’achat auprès de l’interlocuteur institutionnel est la voie privilégiée du non-héritier. C’est la plus sûre : le vendeur est identifié, son pouvoir de vendre est contrôlé par le juge ou la loi, et la procédure respecte un cadre légal et publicitaire strict. La note des services de l’État « Les principales étapes d’un dossier de successions vacantes » en décrit les étapes.

La première étape consiste à contacter le curateur — service du Domaine départemental ou DNID — pour manifester son intérêt. Il faut préciser l’adresse, la référence cadastrale et l’usage envisagé. Une offre écrite peut utilement compléter la démarche et être jointe au dossier.

Si la succession paraît vacante sans qu’un curateur ait été désigné, une saisine du juge peut être envisagée. L’article 809-1 du Code civil autorise toute personne intéressée à demander cette désignation au tribunal judiciaire. La note de Sites & Cités cite notamment l’héritier, le maire, le créancier et le procureur.

Les textes ne tranchent pas expressément la qualité de personne « intéressée » du simple candidat acquéreur. Elle doit être appréciée au cas par cas avec un avocat ; l’intérêt est plus facilement reconnu au créancier, au locataire ou au propriétaire voisin. Une réponse ministérielle (10) évoque ainsi l’initiative du propriétaire d’un bien loué. Les articles 1342 et suivants du Code de procédure civile fixent la procédure.

La deuxième étape est la vente. Le curateur inventorie le patrimoine, paie les créanciers et vend, si nécessaire, les actifs pour régler le passif. Une réponse ministérielle (11) rappelle qu’il ne peut vendre les biens successoraux dans les six mois suivant l’ouverture de la succession, sauf urgence, et que la vente immobilière dépend des besoins du règlement du passif.

La loi du 7 avril 2026 assouplit le régime : selon les Notaires de France, le curateur peut vendre des meubles ou immeubles pour régler le passif et se faire représenter pour signer les actes. Les mesures de vente pourront aussi être publiées sur le site du service des domaines, en complément de l’annonce dans un journal d’annonces légales, qui demeure obligatoire.

Le prix repose généralement sur une estimation de la valeur vénale. Selon les cas, la vente prend la forme d’une cession amiable ou d’une adjudication. Après déclaration de déshérence et envoi en possession, l’État cède les biens selon les règles du Domaine. Le candidat doit alors consulter les portails des ventes domaniales (12) et des cessions immobilières de l’État (13), qui proposent des appels à candidatures ou des enchères.

La troisième étape consiste à signer l’acte authentique devant notaire, puis à le publier au service de la publicité foncière pour rendre la vente opposable aux tiers. Le notaire contrôle la chaîne de propriété, la régularité de la désignation du curateur ou de l’envoi en possession, les hypothèques et servitudes éventuelles ainsi que, le cas échéant, la situation des occupants.

B. Passer par la commune ou la prescription acquisitive : voies et précautions

Pour acheter un bien sans maître, le non-héritier doit passer par la commune. Celle-ci en est propriétaire de plein droit si la succession est ouverte depuis plus de trente ans sans présentation d’un successible, ou le devient après incorporation lorsque les taxes foncières sont impayées depuis trois ans. Selon les guides communaux et le guide d’incorporation des biens sans maître , le délai de trente ans peut être ramené à dix ans dans certains périmètres, notamment ceux des opérations de revitalisation de territoire.

Le candidat peut demander à la mairie, par un courrier motivé, d’engager la procédure, puis proposer l’achat après incorporation au domaine communal. Si la commune renonce, le bien peut revenir à l’établissement public de coopération intercommunale, puis à l’État, ce qui allonge les délais. La loi du 7 avril 2026 facilite l’identification des propriétaires par les collectivités, sans créer de droit d’acquisition pour les particuliers.

La prescription acquisitive, ou usucapion, constitue une autre voie, plus incertaine, mais parfois indispensable. Une possession continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire permet d’acquérir l’immeuble après trente ans. Le délai est de dix ans si le possesseur dispose d’un juste titre et est de bonne foi.

Le possesseur doit prouver la durée et les qualités de sa possession, notamment par des attestations, des factures de travaux ou le paiement des taxes. L’usucapion est constatée par un acte de notoriété notarié ou, en cas de contestation, par une action devant le tribunal judiciaire. Cette voie concerne surtout les personnes qui occupent déjà le bien : un candidat sans jouissance ne peut l’invoquer. Lorsqu’elle est opposée à l’État, il faut vérifier que le bien appartient à son domaine privé, le domaine public étant exclu de la prescription.

Toute acquisition exige des précautions. Il ne faut jamais se fier à la seule apparence d’abandon : l’identité du vendeur légitime doit être établie par la désignation judiciaire du curateur, l’ordonnance d’envoi en possession ou la délibération communale constatant l’incorporation.

Le notaire doit aussi vérifier l’absence de revendication d’un héritier et le respect des délais : un héritier oublié peut se manifester tant que l’option successorale n’est pas prescrite. L’acquéreur de bonne foi ayant acheté à titre onéreux auprès d’un titulaire apparent peut éventuellement être protégé par la théorie de l’apparence. Son application dépend toutefois des circonstances et doit être examinée avec le notaire ou l’avocat. Enfin, il faut recenser les charges et difficultés du bien : dettes successorales, arrêtés de péril ou d’insalubrité et occupants sans titre. La vacance ne suspend pas les procédures de police administrative.

Le recours à un professionnel se justifie par la diversité des questions techniques : détermination des héritiers, qualité de personne « intéressée » au sens de l’article 809-1, analyse de l’acceptation successorale et rédaction de l’acte de notoriété.

En définitive, le non-héritier ne « récupère » pas un bien d’une succession en déshérence : il l’acquiert selon le régime applicable. Pour une succession vacante, il s’adresse au curateur, généralement la DNID. En cas de succession en déshérence, il achète à l’État par les canaux du Domaine. Pour un bien sans maître, il passe par la commune ou invoque, s’il en a la possession, la prescription acquisitive. Dans chaque cas, il faut d’abord qualifier le bien et vérifier qu’aucun héritier ne peut encore se manifester.

La loi du 7 avril 2026 facilite la gestion des successions vacantes sans modifier l’équilibre du système. Elle simplifie la publicité et la signature des ventes, et aide les collectivités à identifier les propriétaires, sans accorder de droit nouveau aux tiers. Le candidat doit donc agir avec prudence et réactivité, accompagné d’un notaire et, si nécessaire, d’un avocat. La réussite de l’opération repose sur une méthode rigoureuse, conciliant les droits des héritiers, qui ne s’éteignent qu’avec le temps, et l’intérêt général à éviter la dégradation des biens.

 

Sources :

1. Code civil, art. 809 et s. (successions vacantes), Légifrance. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150145/
2. Notaires de France, « Les biens sans maître et les successions en déshérence » (collectivités territoriales). https://www.notaires.fr/fr/collectivites-territoriales/proprietes-immobilieres/les-biens-sans-maitre-et-les-successions-en-desherence
3. Sites & Cités, « Guide d’incorporation d’un bien sans maître » (octobre 2025). https://www.sites-cites.fr/app/uploads/2025/10/guide-incorporation-bien-sans-maitre.pdf
4. Lefebvre Dalloz, « Loi du 7 avril 2026 : ce qui change pour les successions vacantes et l’indivision ». https://formation.lefebvre-dalloz.fr/actualite/loi-du-7-avril-2026-ce-qui-change-pour-les-successions-vacantes-et-lindivision
5. Defrénois, n° 18, 21 mai 2026, « Sortie d’indivision et vacance successorale : la loi a été publiée ! » (réf. DEF231i8). https://www.labase-lextenso.fr/defrenois/2026-n18/sortie-d-indivision-et-vacance-successorale-la-loi-a-ete-publiee-DEF231i8
6. (6)    Gazette du Palais, 2018, n° 39, « L’acquisition par une commune des biens sans maître d’une succession vacante ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété ». https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/2018-n39/l-acquisition-par-une-commune-des-biens-sans-maitre-d-une-succession-vacante-ne-porte-pas-une-atteinte-disproportionnee-au-droit-de-propriete-GPL334x3
7. Sites & Cités, « Biens vacants et sans maître » (fiche pratique pour les communes).   https://www.sites-cites.fr/app/uploads/2024/03/biens-vacants-et-sans-maitre-2.pdf
8. Maison des communes de la Vendée, « Biens vacants sans maître ». https://www.maisondescommunes85.fr/conseil-juridique/organisation-et-gestion-communale/biens-vacants-sans-maitre
9. Banque des Territoires, compte rendu RTJ 160 sur les biens sans maître, 17 juin 2021. https://www.banquedesterritoires.fr/sites/default/files/2021-07/CR_RTJ160_BiensSansMaitres_170621.pdf
10. Assemblée nationale, 13e législature, question écrite n° 82946 et réponse ministérielle. Question n° 82946 : baux d’habitation – Assemblée nationale
11. Assemblée nationale, 13e législature, question écrite n° 67708 et réponse ministérielle. https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/13/questions/QANR5L13QE67708.pdf
12. Voir supra, note (6). https://encheres-domaine.gouv.fr
13. Voir supra, note (7). https://cessions.immobilier-etat.gouv.fr/