Simplification des successions vacantes et sortie de l’indivision

Une nouvelle loi, la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 (1) « visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes » ne constitue pas une refonte globale du droit des successions.

Elle s’inscrit davantage dans une démarche de précision et de simplification des règles applicables à certaines situations successorales et d’indivision, en intervenant principalement sur le régime des successions vacantes, le droit de l’indivision, notamment en ce qui concerne la vente des biens indivis, ainsi que sur la procédure de partage judiciaire, dont la réforme est appelée à être mise en œuvre en deux temps, par des dispositions législatives puis réglementaires.

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Cette loi s’inscrit dans le prolongement de plusieurs réformes antérieures, notamment de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 (2) portant réforme des successions et des libéralités et de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 (3) visant à favoriser l’assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété.

Elle poursuit principalement un double objectif : d’une part, faciliter le déblocage des situations d’indivision et de succession qui demeurent paralysées, notamment afin de permettre la vente de biens immobiliers ; d’autre part, simplifier et fluidifier la gestion des successions vacantes et des biens sans maître, afin de lutter contre les situations de vacance et, plus largement, contre la dégradation du patrimoine immobilier.

I. Application de la loi dans le temps

La loi ne comportant pas de dispositions transitoires particulières, il convient d’appliquer les règles de droit commun prévues aux articles 1 et 2 du Code civil. Elle est ainsi entrée en vigueur, à défaut de date d’entrée en vigueur spécialement prévue, le lendemain de sa publication, soit le 9 avril 2026. Conformément au principe de non-rétroactivité des lois, elle ne régit que les situations et effets juridiques postérieurs à son entrée en vigueur.

En matière successorale, le principe demeure que la loi applicable à une succession est celle en vigueur au jour du décès.

Toutefois, s’agissant de l’indivision, la loi nouvelle peut s’appliquer aux effets futurs d’une indivision déjà existante au jour de son entrée en vigueur. La Cour de cassation a ainsi jugé que les dispositions nouvelles relatives à l’indivision sont susceptibles de régir les effets à venir d’une indivision existante lors de leur entrée en vigueur (Cass. 1re civ., 15 janv. 2014, n° 12-28.378 F-PB) (4).

Le tableau de synthèse publié par le Bulletin du patrimoine précise, article par article, les modalités d’application de la loi au 9 avril 2026, en distinguant notamment les successions ouvertes à compter de cette date et les indivisions existantes qui n’ont pas encore fait l’objet d’un partage.

II. Successions vacantes : des pouvoirs accrus et une procédure modernisée

A. Publicité et transparence renforcées (article 2 de la loi)

La loi modifie plusieurs dispositions relatives à la curatelle des successions vacantes (C. civ. art. 809‑1, (5) 809‑2 (6), 810‑5 (7), 810‑7 (8) ; CPC art. 1342(9), en introduisant notamment une publicité numérique pour les documents liés à la curatelle successorale doivent être publiés sur le site internet de l’autorité administrative chargée du domaine.

L’entrée en application effective de cette mesure est toutefois suspendue aux développements informatiques du portail des successions vacantes par la Direction nationale des interventions domaniales (DNID).

La nouvelle règle applicable ajoute à ce dispositif une publicité numérique centralisée, censée améliorer l’information des tiers (héritiers potentiels, créanciers, collectivités) et faciliter la détection et le suivi des successions vacantes au niveau national.

L’ancienne règle ne prévoyait qu’une publicité par insertion dans un journal d’annonces légales local, moins accessible et moins pérenne.

B.Mandat de vente pour l’administration des domaines (article 3)

La loi légalise une pratique jusque-là discutée : la possibilité pour l’administration des domaines (DNID) de donner mandat à un tiers (souvent un notaire) pour vendre les biens d’une succession vacante.

L’article 3 insère un nouvel alinéa 4 à l’article 810‑2 du Code civil (10), permettant à l’administration de mandater un professionnel pour procéder à la vente.

Cette mesure s’applique aux successions ouvertes depuis le 9 avril 2026.

L’administration des domaines dispose d’une base légale claire pour déléguer la vente des biens de la succession vacante.

Ancienne règle : cette pratique de mandat, bien que fréquente, était juridiquement fragile, faute de texte explicite.

C. Assouplissement de l’ordre de réalisation des actifs (article 4)

L’article 4 modifie l’article 810‑2, al. 2 et 3 du Code civil (10), en supprimant l’ordre imposé de réalisation des actifs successoraux.

Le curateur n’est plus tenu de respecter un ordre de vente prédéterminé des biens pour apurer le passif ; il dispose d’une plus grande marge de manœuvre pour adapter les ventes à la réalité économique (valeur des biens, état, marché immobilier…).

Cette réforme vise à accélérer la liquidation des successions vacantes et à mieux valoriser les actifs, tout en respectant les intérêts des créanciers et des héritiers ultérieurement retrouvés.

III. Biens sans maître : facilitation de la procédure d’acquisition (article 1)

Désormais, l’administration fiscale doit transmettre, à la demande du maire ou du président de l’EPCI à fiscalité propre, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d’acquisition des biens sans maître relevant d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans sans successible connu ;

L’objectif est de faciliter le recours à cette procédure d’acquisition par les collectivités.

Le tableau du BPAT précise que cette mesure s’applique aux procédures d’acquisition des biens sans maître dépendant de successions ouvertes depuis le 9 avril 2026.

IV. Indivision : une sortie plus souple des blocages

A. Renforcement des pouvoirs du juge (article 5 – C. civ. art. 815‑6)

La loi consacre au niveau législatif une jurisprudence déjà bien établie de la Cour de cassation (Civ. 1re, 4 déc. 2013, n° 12‑20.158(11)

L’article 815‑6 du Code civil est complété par un nouvel alinéa permettant au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis, lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient.

Cette modification s’applique aux indivisions ouvertes et non encore partagées au 9 avril 2026.

Le texte légal mentionne désormais expressément la possibilité pour le juge de désigner un indivisaire habilité à vendre seul un bien indivis, pour mettre fin à une situation de blocage.

La procédure peut être mise en œuvre via la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire, ce qui renforce son efficacité pratique.

La loi clarifie donc le droit positif et sécurise cette pratique, tout en maintenant le principe selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.

B. Poursuite de l’assouplissement de la règle de l’unanimité

La loi de 2026 s’inscrit dans une évolution progressive de la règle de l’unanimité en indivision loi n° 2006‑728 du 23 juin 2006 avec l’introduction de l’article 815‑3 C. civ., permettant aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de prendre seuls certains actes d’administration et de gestion.

C. Indivisions en Corse (article 6)

L’article 6 de la loi modifie l’article 2 de la loi n° 2017‑285 du 6 mars 2017 pour expliciter les modalités de vente extrajudiciaire et de partage entre indivisaires, qui peuvent intervenir, à titre dérogatoire, à la majorité des deux tiers des droits indivis et aligner ces modalités sur celles déjà existantes pour l’outre‑mer.

Cette réforme s’applique aux indivisions constatées par un acte de notoriété acquisitive sui generis (prévu à l’article 1er de la loi de 2017) et aux projets d’aliénation ou de partage à la majorité des deux tiers engagés depuis le 9 avril 2026.

Un cadre plus clair pour la sortie des indivisions corses par vente ou partage à la majorité qualifiée, dans la continuité des dispositifs de résorption du désordre de propriété.

V. Partage judiciaire : acte I d’une réforme en deux temps (article 7)

A. Modification des articles 840 et 841 C. civ. et abrogation de l’article 841‑1

La loi du 7 avril 2026 constitue le premier acte de la réforme du partage judiciaire :

Modification de l’article 840 du Code civil pour instituer un partage judiciaire par voie de juridiction gracieuse, inspiré du droit local alsacien‑mosellan ;
Modification de l’article 841, al. 2 C. civ. ;
Abrogation immédiate de l’article 841‑1 C. civ. ;
L’entrée en vigueur des nouveaux articles 840 et 841 est différée à la date d’entrée en vigueur du décret d’application à venir.

B. L’« action en liquidation » (art. 840 C.civ. – lien avec la réduction des libéralités)

À compter du 9 avril 2026, notons la création d’une « action en liquidation » régie par les règles du partage judiciaire (C. civ. art. 840 modifié par la loi 2026‑248, art. 7 (13).

Cette action est ouverte lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert, même en l’absence d’indivision entre les parties, ou lorsque, en cours d’indivision, il apparaît qu’il n’existe plus d’indivision entre elles.

Concrètement, cela permet notamment d’introduire une demande en liquidation de l’indemnité de réduction due par un légataire universel, même s’il n’y a plus d’indivision, ce qui n’était pas admis auparavant dans ce cadre procédural.

Ainsi, la liquidation de droits complexes (par exemple : indemnité de réduction d’une libéralité excessive) peut être portée devant le juge dans le cadre d’une procédure de partage judiciaire, même sans indivision, via cette action en liquidation.

Cela offre un outil procédural adapté aux situations où la réduction des libéralités suppose des opérations de calcul et de compensation techniquement lourdes.

Attention toutefois, car l’entrée en application effective de ce nouveau dispositif est suspendue à la publication du décret d’application, annoncée pour l’été 2026, avec une entrée en vigueur envisagée fin 2026 ou début 2027.

C. Objectifs de la réforme du partage judiciaire

La loi de 2026 n’en est que l’acte I : le volet réglementaire, en cours d’élaboration, doit préciser l’organisation concrète de la procédure gracieuse de partage ; le rôle respectif du juge, du notaire et des avocats ; les articulations avec les autres procédures civiles (notamment en matière de succession et d’indivision).

VI. Synthèse : ce qui change réellement en droit des successions

A. Points essentiels de la « nouvelle règle applicable »

Depuis la loi n° 2026‑248 du 7 avril 2026 (1), les principales évolutions en droit des successions sont les suivantes :

Successions vacantes :

Publicité numérique centralisée des actes de curatelle successorale ;

Possibilité clairement affirmée pour l’administration des domaines de mandater un tiers (notaire) pour vendre les biens ;

Assouplissement de l’ordre de réalisation des actifs, pour une gestion plus souple et efficace.

Biens sans maître :

Obligation pour l’administration fiscale de transmettre, sur demande des collectivités, les informations nécessaires pour engager la procédure d’acquisition des biens sans maître, dépendant de successions ouvertes depuis plus de 30 ans sans successible connu.

Indivision :

Consécration légale de la possibilité pour le président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis, en cas d’urgence et d’intérêt commun (C. civ. art. 815‑6 (12) ;

Consolidation et harmonisation des mécanismes de vente et de partage à la majorité des deux tiers, notamment pour les indivisions corses.

Partage judiciaire :

Amorce d’une réforme de fond, avec modification des articles 840 (13) et 841 C. civ. et abrogation de l’article 841‑1 ;

Création d’une action en liquidation permettant de traiter, dans le cadre du partage judiciaire, des opérations de liquidation complexes même sans indivision (par exemple indemnité de réduction due par un légataire universel) ;

Passage progressif vers un partage judiciaire par voie de juridiction gracieuse, inspiré du droit alsacien‑mosellan.

B. Ce qui ne change pas

La loi n° 2026‑248 (1) ne modifie pas les règles de dévolution successorale (ordre des héritiers, droits du conjoint, etc.) ; les taux de la réserve héréditaire et de la quotité disponible (les débats doctrinaux sur une éventuelle réduction du taux de la réserve des descendants ou la suppression de la réserve du conjoint restent à l’état de recommandations) ; le principe de la réserve héréditaire et les mécanismes de réduction des libéralités excessives, qui demeurent organisés par les règles existantes du Code civil.

En somme, la loi de 2026 est une loi de procédure et d’efficacité pratique : elle ne bouleverse pas l’architecture du droit des successions, mais elle modifie de manière significative la gestion des successions vacantes ; les outils à la disposition des indivisaires et du juge pour sortir des blocages ; la structure future du partage judiciaire, dont la mise en œuvre complète dépendra du décret attendu fin 2026 ou début 2027.

Sources :