Les donations immobilières exonérées : une fiscalité au service du logement ?

Le droit des successions connaît depuis 2025 une mutation profonde de sa logique fiscale, marquée par l’émergence d’avantages ciblés sur les donations destinées à des projets immobiliers et énergétiques, inscrits dans la [loi de finances pour 2025] et ses mesures complémentaires. (1)

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Ces dispositifs, temporaires jusqu’au 31 décembre 2026, visent à conjuguer transmission patrimoniale familiale et objectifs sociétaux majeurs : accès au logement pour les jeunes générations et accélération de la transition énergétique, dans un contexte de crise immobilière et de crise climatique exacerbées par l’inflation des prix (+4,5 % en 2025) et les objectifs européens de rénovation thermique (rénovation de 5 millions de logements d’ici 2030).

Introduite par l’article 790 A bis du [Code général des impôts (CGI)], cette exonération exceptionnelle porte sur les dons de sommes d’argent (jusqu’à 100 000 € par donateur, plafonné à 300 000 € par bénéficiaire) consentis à des descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, voire neveux en l’absence de descendants), sous condition d’affectation dans les 6 mois à l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA destiné à résidence principale, ou à des travaux éligibles à [MaPrimeRénov’] (2) (sans cumul avec la prime elle-même).

Cumulable avec les abattements classiques (100 000 € en ligne directe, renouvelables tous les 15 ans), ce mécanisme s’ajoute à d’autres évolutions comme le relèvement potentiel à 120 000 € de l’abattement successoral en ligne directe et le gel des barèmes jusqu’en 2028, traduisant une volonté politique de « réorienter » les transmissions vers des usages productifs et écologiques. (3)

Pourtant, cette « nouvelle logique de ciblage » soulève des interrogations sur sa cohérence intrinsèque et son articulation avec la politique du logement.

D’un côté, elle mobilise l’épargne familiale (estimée à 6 000 milliards d’euros en France) pour soutenir l’accès à la propriété (taux d’effort des ménages à 35 % du revenu disponible) et la décarbonatation du parc immobilier (responsable de 43 % des émissions de gaz à effet de serre).

De l’autre, son caractère temporaire (2025-2026), ses conditions strictes (engagement de conservation de 5 ans, interdiction de location à un membre du foyer fiscal, déclaration préalable) et son ciblage sur les logements neufs/énergétiques risquent de creuser les inégalités : favorisant les ménages patrimoniaux aisés capables de mobiliser grands-parents et arrière-grands-parents, au détriment des transmissions rurales ou modestes, et ignorant les locataires (70 % des jeunes ménages).

Cette étude propose d’examiner la mécanique de ces avantages fiscaux (I), avant d’évaluer leur cohérence avec les objectifs nationaux de logement et d’énergie (II), en s’appuyant sur les précisions du [BOFiP du 4 septembre 2025] et les analyses doctrinales récentes. Elle interroge finalement si cette réforme marque un virage vers une fiscalité patrimoniale « utilitaire » ou un gadget électoraliste dans un contexte préélectoral 2027.

 

I. La mécanique des nouveaux avantages fiscaux ciblés

A. Les contours précis de l’exonération pour dons familiaux à usage immobilier (article 790A bis CGI)

L’exonération temporaire, applicable aux dons constatés par acte notarié ou déclaration 2735 entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, exonère totalement les droits de donation pour les sommes d’argent versées à un descendant majeur ou émancipé, dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € cumulés par bénéficiaire sur une période glissante de 15 ans. (4)

Les fonds doivent être réaffectés dans un délai impératif de 6 mois suivant le versement, soit à l’achat d’un immeuble neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) destiné à devenir la résidence principale du donataire ou d’un locataire tiers (non membre du foyer fiscal), soit à des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale existante du donataire, éligibles à [MaPrimeRénov’] (isolation, chauffage, ventilation, etc., mais sans cumul avec la prime).

Un engagement solennel de conservation du bien pendant 5 ans minimum est requis : à compter de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux pour les achats, ou de la fin des travaux pour les rénovations ; toute cession anticipée entraîne la remise en cause de l’exonération avec majoration de 0,40 % par mois de retard.

Cumulable avec l’abattement classique de 100 000 € (ligne directe), ce dispositif permet théoriquement une transmission nette de fiscalité jusqu’à 400 000 € par enfant (100 000 € classiques + 300 000 € exceptionnels via ascendants multiples), comme l’illustre l’exemple du [BOFiP ENR-DMTG-20-20-20 du 4 septembre 2025] (5) : deux parents et quatre grands-parents versant 100 000 € chacun pour financer une résidence principale à 300 000 €.

La déclaration préalable via le formulaire 2735-SD sécurise l’opération, avec justificatifs d’affectation (acte de vente, factures MaPrimeRénov’) à conserver 5 ans.

Doctrinalement, ce régime s’inspire du précédent « don familial de sommes d’argent » (art. 790 G CGI, 2019-2022), mais se recentre sur l’immobilier pour palier la crise de l’accès au logement (seulement 18 % des moins de 30 ans propriétaires en 2025, contre 25 % en 2010). (6)

Toutefois, l’exclusion des neveux/nièces sauf absence de descendants et l’interdiction de location intrafamiliale limitent son champ, favorisant les primo-accédants urbains aisés.

B. Articulation avec les autres régimes d’abattement et risques de requalification

Ce nouvel abattement s’articule harmonieusement avec les exonérations existantes : cumul avec l’abattement ligne directe (100 000 €/15 ans), le don familial numéraire (31 865 €/15 ans pour majeurs), et potentiellement le pacte Dutreil pour les transmissions d’immeubles familiaux, sous réserve de non double disposition.

La loi de finances 2025 confirme par ailleurs le gel des abattements successoraux jusqu’en 2028 et un relèvement à 120 000 € en ligne directe pour les successions ouvertes post-2025, renforçant l’incitation à anticiper via donations. Les précisions du BOFiP du 4 septembre 2025 excluent explicitement le cumul avec d’autres exonérations spécifiques (PME, bois, etc.) pour un même don, évitant les abus.

Les risques de requalification sont encadrés : absence de justificatifs ou non-respect du délai d’affectation entraîne la déchéance avec intérêts de retard (0,20 %/mois) ; simulation d’affectation (ex. : travaux fictifs) expose à l’abus de droit (art. L.64 LPF, sanction 80%).

La jurisprudence récente sur les dons familiaux antérieurs insiste sur la réalité économique de l’affectation, un critère repris ici. Fiscalement, ces dons réduisent la masse successorale future (intégration fictive art. 784 CGI), optimisant les transmissions croisées (frères/sœurs via donations successives).

En pratique, les notaires signalent une hausse de 35 % des donations déclarées en 2025 (+25 % en Île-de-France), mais soulignent les pièges : VEFA excluant l’ancien (70 % du parc), et MaPrimeRénov’ limitée aux résidences principales détenues depuis 2 ans. (7) Cette mécanique sophistiquée traduit un ciblage précis, mais expose à une complexité accrue pour les familles non accompagnées.

 

II. Cohérence avec les objectifs de politique du logement et limites structurelles

A. Alignement avec les priorités nationales : logement et transition énergétique

Ces avantages s’inscrivent dans la continuité de la politique du logement du quinquennat 2022-2027 : [Plan Logement d’Abord] (600 000 logements aidés/an) et [Plan de rénovation énergétique] (MaPrimeRénov’ : 1 million de rénovations en 2025), mobilisant l’épargne privée pour combler le déficit public (baisse de 10 milliards € des aides directes).

En favorisant l’achat neuf/VEFA (seuil BBC ou RE2020), le dispositif soutient l’industrie du logement neuf (200 000 unités prévues 2026) et la rénovation (travaux éligibles : isolation murs/toiture, pompe à chaleur), alignée sur les objectifs européens Green Deal (réduction -55 % émissions bâtiment d’ici 2030).

Économiquement, il répond à la crise patrimoniale : transmission annuelle de 300 milliards € (INSEE 2025), dont 60 % immobilier ; en exonérant 300 000 €, il libère du pouvoir d’achat pour 100 000 primo-accédants potentiels (estimation Bofip).

Cohérent avec le PLF 2026 (hausse des  droits de mutation de  0,5 %), il incite à la donation anticipée plutôt qu’à la succession taxée post-mortem, favorisant la mobilité intergénérationnelle (jeunes de 25-35 ans : 40 % chez les parents). Le ministère de l’Écologie vante un « cercle vertueux » : transmission familiale + sobriété énergétique (gain 30 % consommation chauffage post-rénovation).

B. Incohérences et critiques : inégalités renforcées et portée limitée

Malgré ces vertus, la cohérence est entamée par son caractère élitiste : plafonds élevés (300 000 €) profitent aux 20 % les plus patrimoniaux (épargne > 200 000 €/ménage), creusant l’écart avec les classes moyennes/basses (médiane donation : 20 000 €) et les ruraux (biens anciens non éligibles). L’exclusion des locataires (PTZ non cumulable) et des transmissions hors ligne directe ignore 30 % des fratries monoparentales. Temporaire (fin 2026), il génère un « effet d’aubaine » préélectoral sans réforme structurelle, comme le note la Cour des comptes (rapport septembre 2025).

Sur le logement, paradoxe majeur : promotion du neuf alors que le gouvernement vise 70 % rénovation (parc ancien : 80 % des logements) ; VEFA exclut les biens familiaux à rénover, contredisant la sobriété foncière (ZAN loi Climat). Énergétiquement, interdiction cumul MaPrimeRénov’ décourage les rénovations globales (coût moyen 40 000 €).

La réforme peine à concilier utilitarisme fiscal et principe d’égalité (art. 1er Constitution), risquant une QPC sur discrimination patrimoniale.

En conclusion de cette partie, si le ciblage est innovant, sa cohérence pâtit d’un déséquilibre urbain/énergétique et d’inégalités criantes, appelant à une pérennisation élargie post-2026.

 

Sources

1. LOI n° 2025-415 du 13 mai 2025 visant à réduire et à encadrer les frais bancaires sur succession (1) – Légifrance
2. Donations : deux dispositifs complémentaires d’exonération pour soutenir les projets immobiliers | Ministères Aménagement du territoire Transition écologique
3. Donation et succession 2025 : Nouveautés et abattements https://www.espace-conseil.fr/donation-succession-2025-nouveautes-abattements-fiscaux
4. Exonération de droits de donation : nouvel abattement pour l’achat … https://www.gestionprivee.caisse-epargne.fr/famille/exoneration-de-droits-de-donation-nouvel-abattement-pour-lachat-ou-la-renovation-de-la-residence-principale/
5. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3362-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTG-20-20-20-20250904
6. Dons familiaux : profiter d’une nouvelle exonération en 2025 et 2026
7. Loi de finances 2025 : changements en fiscalité patrimoniale et immobilière